El derecho de edificación sobre fundo ajenoaspectos civiles y registrales

Resumen

La configuración actual del derecho de edificación en fundo ajeno es la de un derecho real otorgado por el concedente sobre o bajo su suelo o construcción, que origina una propiedad superficiaria limitada a su edificación, con carácter separado de la propiedad del fundo, ya sea por una duración perpetua o temporal en favor del superficiario. Existen dos modalidades consecuencia del diferente ámbito en el que se desarrolla: La modalidad urbanística y la modalidad urbana. La modalidad urbanística tiene como fundamento la regulación contenida en la ley del suelo y ordenación urbana de 1992, dirigida a la creación del derecho principalmente por la administración cuyas normas tienen el carácter de imperativas aplicables tanto a los supuestos de constitución sobre bienes públicos, cuya finalidad es el fomento de la edificación, la reserva del suelo y la reversión de la propiedad superficiaria tras su extinción, como a su constitución por los particulares sin limitación de destino. La modalidad urbana común surge de la mención expresa del art. 1611 del código civil y del principio de autonomía de la voluntad de las partes que posibilita su existencia en base al carácter flexible del principio de accesión, sin olvidar el "numerus apertus" de derechos reales de nuestro ordenamiento jurídico.