Valor razonable, valor de revalorización y coste en la valoración de los inmueblesevidencia empírica en el Reino Unido

Résumé

La crisis de crédito de 2007 ha puesto de manifiesto la influencia del sector inmobiliario en la coyuntura económica global, subrayando la trascendencia que la valoración de los inmuebles puede tener en la economía. Dentro de la normativa contable internacional dictada por el IASB, la NIC 16 y la NIC 40 regulan, respectivamente, inmovilizado material e inversiones inmobiliarias, y de sus páginas se derivan tres modelos alternativos para la valoración de los inmuebles, según estén clasificados: modelo del coste, modelo del valor razonable y modelo del valor de revalorización. Organismos emisores de normas, países, empresas, académicos e investigadores, entre otros, se posicionan sobre valor razonable o coste, pero sin analizar apenas la tercera opción, el modelo de revalorización. El objetivo de nuestra investigación es analizar el impacto cuantitativo en la información de los estados financieros de la valoración a valor razonable/valor de revalorización/coste en las propiedades inmobiliarias en Reino Unido, teniendo en cuenta la coyuntura económica de cada momento. Sobre una muestra formada por todas las empresas que, dentro del FTSE 100, valoran sus inversiones inmobiliarias a valor razonable, y en base a los tres escenarios posibles según el modelo de valoración utilizado, los resultados del estudio empírico nos permiten formular las siguientes conclusiones. En primer lugar, las distintas fases del ciclo económico por las que atraviesa la economía tienen un impacto directo sobre las cifras de patrimonio neto y resultado y, por tanto, en las diferencias cuantitativas que se derivan de la aplicación de cada uno de los tres modelos analizados. En segundo lugar, salvando la aleatoriedad existente en periodos de recesión, la incidencia cuantitativa en los estados financieros derivada de la utilización de los diferentes modelos de valoración únicamente difiere en años de expansión. Durante las fases de depresión y recuperación las cifras tanto del patrimonio neto como del resultado obtenidas por los tres modelos son iguales. Por tanto, debemos seguir profundizando en épocas de expansión, que es donde los tres modelos son significativamente diferentes. En tercer lugar, centrados ya en épocas de expansión, los resultados obtenidos nos permiten concluir que a lo largo de esta fase del ciclo económico, por un lado, el patrimonio neto a valor razonable coincide con el patrimonio neto a valor de revalorización, siendo ambos superiores al patrimonio neto obtenido según el modelo del coste, y por otro, que el resultado a valor razonable es superior al obtenido en valor de revalorización y coste siendo estos dos últimos iguales entre ellos. En cuarto lugar, el haber demostrado que, al menos en épocas de expansión, la valoración de un inmueble siguiendo un modelo u otro arroja resultados diferentes, nos lleva a concluir que la diferenciación entre inmovilizado material e inversiones inmobiliarias sí es significativa. Es decir, ante los resultados obtenidos en esta investigación, podemos afirmar que existen diferencias suficientes entre inmovilizado material e inversiones inmobiliarias como para justificar la existencia de una norma separada. En quinto lugar, dado que, como hemos demostrado, la aplicación de los diferentes modelos tiene efectos cuantitativos diferentes en la información de los estados financieros, al menos durante las etapas de expansión de la economía, concluimos que no pueden existir diferentes opciones valorativas dentro de cada norma. Debe adoptarse un único criterio valorativo para el inmovilizado material, y otro para las inversiones inmobiliarias, favoreciendo así la neutralidad y comparabilidad de la información contable y evitando subjetividad, discrecionalidad y oportunismo por parte de la dirección de la empresa.