El comportamiento del sector inmobiliario residencial en España (de 1977 a 2007)una aproximación a su modelización

Resumen

La actividad inmobiliaria constituye un verdadero motor del crecimiento y del empleo y aporta una significativa contribución al PIB en todos los países. El subsector residencial contribuye a satisfacer una de las necesidades básicas de las personas, el acceso a la vivienda, y los restantes subsectores promueven el desarrollo mediante la construcción y rehabilitación de edificaciones, que hacen que la vida de las personas resulte más confortable. La elección del tema del trabajo de investigación no puede ser más oportuna, por cuanto hemos vivido uno de los ciclos más prolongados de bonanza en el sector, que ha durado más de 10 años, desde 1996 hasta 2006/2007, con la obtención de records en número de unidades producidas y vendidas, inversiones, rentabilidades y plusvalías obtenidas, disponiendo de financiación prácticamente ilimitada a tasas de interés inusualmente bajas. Al largo ciclo expansivo, que derivó en una burbuja inmobiliaria, le ha seguido otro recesivo, igualmente largo, que hasta el momento no podemos decir que haya entrado en fase de recuperación, si acaso de estabilización. A lo largo del trabajo se ofrece una amplia visión de las características que revisten el sector inmobiliario y los agentes que intervienen en el mismo, la forma en que la información económico-financiera elaborada por las empresas del sector contribuye a su conocimiento, presentando una propuesta de Normas de Adaptación del PGC 2007 a las empresas inmobiliarias, realizando un análisis de los impactos que sobre el sector tienen la legislación y el marco regulatorio, y la recopilación y un análisis crítico de la información estadística que elaboran organismos oficiales y entidades privadas, incluyendo una propuesta de nuevas estadísticas de vivienda que faciliten la información necesaria para operar sin incertidumbre, ante la excesiva dispersión y heterogeneidad de las existentes. Se identifican las variables que influyen en el comportamiento del sector, a través de los Indicadores de Accesibilidad a la Vivienda habitualmente utilizados, y se presentan una serie de nuevos indicadores propuestos para su evaluación. El trabajo concluye con la exposición de un modelo econométrico que posibilita una aproximación al comportamiento futuro del sector, y que pueda servir para predecir cual debería ser el nivel de producción óptimo, incorporando el efecto de las variables endógenas y exógenas que influyen sobre el mercado de la vivienda, previo estudio de las principales contribuciones econométricas existentes, que se ocupan de estudiar las variaciones en el precio de la vivienda en función de la evolución de otras variables y en la determinación del precio de equilibrio de acuerdo con las funciones de oferta y demanda y, en otra línea más reciente, establecer la relación entre tenencia y demanda de vivienda, igualando la satisfacción para el consumidor entre destinar su renta a la adquisición de vivienda y la rentabilidad que le supondría su alquiler. Nuestro objetivo no lo constituye la determinación de la evolución futura del precio de la vivienda, sino el nivel de producción adecuado a las circunstancias que concurran en cada momento. En el último capítulo se exponen las principales concusiones extraídas del trabajo realizado