Teoría de opciones y estructura óptima de capitaluna aplicación a la inversión y financiación inmobiliaria

Résumé

Los modelos de estructura de capital con fórmulas cerradas como los de Kane, Marcus y McDonald (1984 y 1985), Leland (1994), Leland y Toft (1996) Goldstein, Ju y Leland (2001) y Brennan y Schwartz (1978) si valora la deuda con el modelo de Merton (1974), tienen dificultades para incorporar elementos de los contratos de financiación que son muy frecuentes en la práctica: amortizaciones periódicas, cláusulas restrictivas de la relación préstamo valor y opciones de amortización anticipada de la deuda. En esta tesis desarrollamos un modelo con base en la teoría de valoración de opciones y teoría del equilibrio estático de la estructura de capital que permite superar estas deficiencias. Al conceptuar las opciones de incumplimiento y de amortización anticipada, el ahorro fiscal de los intereses y los costes de quiebra como opciones con barrera, aplicamos para su valoración el modelo binomial (CRR 1979) y diversas versiones del trinomial adaptadas a la eficiente valoración de dicho tipo de opciones. Los resultados que se obtienen para el supuesto de la financiación de un inmueble en arrendamiento son coincidentes con los que se observan en la práctica respecto al nivel de deuda óptima (alrededor del 65-70%) y su riesgo de crédito (entre 60 y 100 pb dependiendo de los supuestos concretos). Estructura de capital, teoría de valoración de opciones, opciones con barrera, inversión y financiación inmobiliaria.