Análisis estadístico de modelos hedónicos star con efectos de vecindad. Aplicación al mercado inmobiliario de Zaragoza

Résumé

En este trabajo se propone una metodología estadística bayesiana de estimación, validación (intra y extramuestral), predicción, simplificación y selección de modelos para la familia de modelos hedónicos espacio-temporales autorregresivos (STAR) con efectos de vecindad propuesta por Pace y otros (1998, 2000) para describir la evolución espacio-temporal del precio de una vivienda, La metodología propuesta extiende el trabajo de dichos autores en diversas direcciones que se detallan a continuación 1) Extiende la forma de modelar las dependencias espacio-temporales de carácter local 2) No depende de resultados asintóticos de dudosa validez en este contexto, al estar basada en el método de Monte Carlo y, más concretamente, en la aplicación de los métodos MCMC. 3) Incorpora la incertidumbre asociada a la estimación de los parámetros del modelo y, en particular, de los parámetros de vecindad, en los procesos de inferencia, predicción y comparación de modelos 4) Permite realizar inferencias robustas acerca de los parámetros del modelo, disminuyendo la influencia de observaciones atípicas así como su localización. 5) Utiliza un algoritmo secuencial de importancia que permite realizar de forma más eficiente el proceso de validación rolling del modelo. 6) Proporciona un método de predicción retrospectivo que permite valorar precios de vivienda desconocidos en el pasado, problema de gran interés a efectos periciales y fiscales 7) Proporciona un método de elaboración retrospectiva de índices de precios hedónicos basado en la metodología propuesta por David y otros (2002) 8) Permite llevar a cabo un proceso multicriterio de selección de variables que evalúa el grado de adecuación del modelo a los datos desde diversas perspectivas (bondad de ajuste, comportamiento predictivo intra y-extramuestral) incorporando la incertidumbre asociada al proceso de selección del modelo en los procesos de estimación de sus parámetros y en la elaboración de predicciones 9) Propone un algoritmo genético para resolver el problema descrito en 8) La metodología se ilustra mediante una aplicación al análisis de la evolución del precio de la vivienda en un área de Zaragoza, determinando las características hedónicas más relevantes que influyen en dicha evolución y capturando, de forma parsimoniosa, las dependencias espacio-temporales de carácter local no explicadas por las variables hedónicas utilizadas en el estudio. Referencias David, A.; Dubujet, F; Gourieroux, C. asid Lafen-ére, A. (2002). Les indices de prix des logements anciens. INSEE Méthode, 98, 119 P. Pace, R.K.; Barry, R.; Clapp, J.M. asid Rodriguez, M. (1998). Spatiotemporal Autorregressive Models of Neighborhood Effects. Journal of Real Estate Finance and Economics, 17, 15-33. Pace, R.K.; Barry, R.; Gilley, O.W. and Sirmans, C.F. (2000). A method for spatial-temporal forecasting with an application to real estate prices. Intemational Journal of Forecasting, 16, 229-246.