Análisis del valor del suelo en un desarrollo urbanístico en Madrid a través de la metodología de las opciones reales

Resumen

ANÁLISIS DEL VALOR DEL SUELO EN UN DESARROLLO URBANÍSTICO DE MADRID A TRAVÉS DE LA METODOLOGÍA DE LAS OPCIONES REALES. La vivienda es un componente fundamental de la riqueza de las familias y, por tanto, uno de los factores que contribuyen a explicar sus decisiones de gasto, las cuales representan en torno al 60% del PIB en el conjunto de los países desarrollados, llegando a ser el 80% en España (55% su consumo y 5% su inversión residencial). Por ello, el precio de este activo ocupa un lugar destacado entre los indicadores relevantes en cualquier análisis de la estabilidad macroeconómica o financiera de un país. De hecho, existe cierta evidencia a nivel internacional de episodios en los que fuertes aumentos en este precio y en el crédito para la construcción y adquisición de vivienda han tendido a alimentarse entre si, y han venido seguidos de otros más o menos largos e intensos de corrección de los consiguientes desequilibrios, con implicaciones en ocasiones muy negativas para el sistema bancario y la economía en general. En consecuencia, resulta muy importante poder identificar los factores que explican la evolución de los precios de la vivienda y detectar a tiempo los riesgos que pueda entrañar. Como señala Carmen Díaz Rodríguez , el estudio de la vivienda puede abordarse desde múltiples dimensiones. La complejidad de su análisis estriba en la confluencia de atributos que definen su naturaleza: es un bien que entraña una dimensión social, al ser de uso necesario; una vertiente económica, pues es a la vez objeto de inversión y de especulación; y tiene una indudable componente territorial, dada su notable impronta espacial en las ciudades y, cada día más, en el resto del territorio. Es, por tanto, un bien con implicaciones sociales, económicas y territoriales, sujeto a decisiones políticas de las que se derivan consecuencias sobre las oportunidades y condiciones de alojamiento de la población. La reactivación inmobiliaria que se produce en España desde la segunda mitad de la década de 1990, al tiempo que impulsa el papel del mercado como proveedor de alojamiento y se debilita la intervención del sector público, contribuye a reforzar la consideración de la vivienda como bien de inversión y de especulación. Durante los últimos años se ve con creciente preocupación la evolución del sector de la vivienda en España, fundamentalmente por el aumento de los precios y el creciente volumen de préstamos hipotecarios en el pasivo de las familias. El sector español de construcción residencial ha sido capaz de producir en los últimos cuatro años más del 40% de las viviendas construidas en la Unión Europea con unos costes de producción reales en continua disminución. Sin embargo, los precios de la vivienda han aumentado un 54,1%. Sin duda los factores financieros, relacionados con las condiciones de los préstamos hipotecarios (tipo de interés, duración, etc.) y la competencia en el sector son elementos importantes en la explicación de esta aparente paradoja aunque también existen indicios que pareciesen apuntar a la formación de una burbuja. El objetivo de este trabajo es hacer un análisis de la estructura y de la forma de valoración de la tierra, factor de gran importancia en el sector de la construcción en España, con especial referencia al subsector residencial y a su evolución reciente lo cual ha adquirido un protagonismo indudable,