Valoración contable de los inmovilizados inmobiliarios a través de modelos predictivosun análisis para el sector bancario

Resumen

El estudio se inicia en un marco de crisis financiera generalizada iniciada con el estallido de las subprime en los Estados Unidos en el 2007 . Esta situación l leva a grandes dificultades al sistema financiero español muy expuesto al sector de la construcción. El objetivo de la investigación es analizar la posible introducción de modelos estadísticos de regresión lineal que nos permitan obtener índices para ajustar la valoración del inmovilizado material y más concretamente los inmuebles. Aspectos analizados La introducción del valor razonable ha supuesto una mayor flexibilidad y adaptación a los precios de mercado, sobre todo para los activos y pasivos financieros. En el caso de los inmovilizados materiales los ajustes sólo pueden realizarse cuando el precio de mercado es inferior al contable, lo cual supone cierta inconsistencia. Las tasaciones realizadas por los especialistas del sector inmobiliario no han representado adecuadamente el valor real de los inmuebles. La actuación de los organismos económicos de la UE ha impuesto criterios restrictivos a las valoraciones de los inmuebles , en especial para el sector bancario. Esta ha sido la línea fijada por el Banco de España. Como parte de un plan de ayuda económico al sector bancario español, éste se ve obligado a ajustar los valores de los inmuebles (entre otros activos). Esto ha provocado cierta discrepancia con la aplicación de criterios contables de normativa internacional y de uniformidad en relación a otros sectores económicos. Resultados del análisis efectuado Al afrontar nuestro análisis, para obtener modelos de regresión l ineal múltiple en la valoración de los inmuebles, hemos realizado dos grupos de análisis en función del t ipo de variables independientes. Aquellos elaborados únicamente a partir de variables macroeconómicas y , por otro lado, los que combinan estas variables con otras de t ipo contable referidas al sector bancario. En el primer grupo, el modelo más destacado es el formado a partir del consumo aparente de cemento, el crédito a los hogares y entidades sin ánimo de lucro, las licencias de los ayuntamientos para la edificación de vivienda residencial y los t ipos de interés hipotecarios para explicar la variación de precios de la vivienda nueva. Para las variables independientes hemos partido de los datos del INE y para los de la variable dependiente hemos considerado los valores de la Sociedad de Tasación (ST). El modelo refleja similares resultados a los obtenidos por índices publicados por empresas del sector de compra venta de vivienda de segunda mano. En el segundo grupo, al introducir variables contables procedentes de los estados financieros de la banca, como el epígrafe de activos no corrientes en venta (sólo inmuebles) también encontramos significancia estadística y relevancia económica en el modelo obtenido, al explicar los precios de la vivienda nueva tasada, pero a utilizar dentro del sector bancario. Hemos analizado si la pertenencia a una zona geográfica, o la localización en zonas de un determinado nivel de precios por metro cuadrado, pueden hacer variar los resultados de nuestro análisis. La respuesta es que no encontramos evidencia estadística que lo refleje. De modo que el análisis realizado puede ser aplicado para una zona concreta sin que las conclusiones se vieran afectadas. Conclusiones La utilización de métodos de regresión l ineal para analizar la variación de precios de los inmovilizados de t ipo de inmobiliario es perfectamente válida y t iende a indicar valores de fondo de un bien, más allá de los de tasación para un momento dado.