La prioridad registral un nuevo enfoque

Resumen

Se trata, como indica su título, de un cambio de enfoque en la tradicional concepción del principio registral de prioridad. La prioridad no es -como se viene considerando- la preferencia de un derecho inscrito antes sobre otro escrito después: esa preferencia es consecuencia de la oponibilidad, no de la prioridad. El problema previo que se suscita es que la doctrina hipotecaria no reconoce el principio de prioridad, con alguna excepción. Por tanto la prioridad ha de entenderse de otra manera: como la preferencia a la inscripción que se suscita cuando varios títulos relativos a un mismo inmueble tienen vigentes, al tiempo, los respectivos asientos de presentación. La preferencia a la inscripción vendrá determinada entonces por la llamada "calificación conjunta", que en algunos casos atenderá sólo a la precedencia cronológica, y en otro a criterios distintos. Para determinar esos criterios no hay más base que algunos preceptos aislados del Reglamento Hipotecario (105, 140, 1ª) y algunas resoluciones de la Dirección General de los Registros del Notariado. En la tesis se trata de determinar cuáles son esos criterios. Para ello se empieza sistematizando los diversos supuestos de concurrencia de títulos, para agruparlos en categorías homogéneas. Y después se trata de extraer aquellos criterios de decisión, de los cuales se enumeran ocho en las Conclusiones que ponen a fin a la tesis. En la parte central de la tesis se examinan con detenimiento los requisitos que han de concurrir para que proceda la calificación conjunta, y por tanto, para que entre en juego el problema de la prioridad. En ese contexto se aborda la categoría a la que se da el nombre de "reserva de preferencia", en la que se engloban las dos figuras tradicionalmente conocidas como reserva de prioridad y reserva de rango. Dentro de cada una de ellas se trata de emplazar diversos supuestos conocidos en el derecho privado. La idea central que preside la te