Los derechos humanos en la vivienda colaborativa

Resumen

En España, la “vivienda colaborativa” usualmente toma la forma jurídica de cooperativas, en especial la de modalidad de “vivienda en cesión de uso”, adoptando generalmente el concepto propio de las “comunidades cohousing”. Este tipo de tenencia cada vez gozan de mayor visibilidad, gracias al esfuerzo en su promoción que proviene tanto del sector público como del privado y, aún cuando su representatividad en el mercado de vivienda continúa siendo marginal (en comparación con la vivienda en propiedad privada y de alquiler), son cada vez más los interesados en formar grupos o adherirse a los proyectos existentes. Con todo, la legislación cooperativa, pese a citar al cooperativismo de vivienda en cesión de uso, no establece una regulación específica para la misma que sea consecuente con la consideración de la vivienda como un bien que satisface una necesidad básica y, por tanto, necesitada de tratamiento jurídico diferencial; delegando dicha potestad a la autonomía privada de cada cooperativa de esta modalidad. Pues bien, la ausencia de una normativa suficiente, sistemática y diferencial que respalde este tipo de iniciativas y le otorgue una mínima certeza y confianza jurídica a los actuales y futuros miembros en relación con el derecho que recae sobre la vivienda, en conjunto con las dinámicas propias y diferenciales del modelo (en especial aquellas que atienden a las relaciones de proximidad, alta interacción social y vida colectiva), conlleva un riesgo potencial de vulneración de los derechos humanos que convergen en el ámbito espacial y fáctico de la vivienda; al que poco hace referencia la literatura sobre esta tipología. En este orden, el objetivo general de la presente tesis doctoral consiste en el estudio del modelo de vivienda colaborativa con énfasis especial en las comunidades cohousing y su fórmula de cooperativas de vivienda en cesión de uso, así como el análisis de la operatividad de los derechos humanos en el acceso, durante el disfrute y en el cese de la estancia en estos entornos comunitarios. Lo anterior, con miras a detectar las problemáticas que se presentan y proponer mejoras que puedan fortalecer el ejercicio de los derechos humanos en este modelo de vivienda. La consecución del objetivo general implica resolver las siguientes cuatro cuestiones que constituyen los objetivos específicos de esta investigación doctoral: 1. ¿En qué medida la vivienda colaborativa, en las modalidades que son objeto de investigación, se adecúa a los parámetros esenciales del derecho a la vivienda previstos por el Derecho interno y los derivados del Derecho Internacional Público? 2. ¿Contribuyen las modalidades de vivienda que son objeto de investigación al cumplimiento o garantía de los derechos humanos conexos e interdependientes al derecho a una vivienda digna y adecuada? 3. ¿Otorga suficiente cobertura legal el actual ordenamiento jurídico de España a las iniciativas de vivienda colaborativa en las modalidades estudiadas? 4. ¿Están legalmente protegidos en sus derechos los actuales y futuros miembros de estas iniciativas? 5. Las modalidades de vivienda que son objeto de investigación ¿son una alternativa real a la propiedad privada y al alquiler como formas de acceso a la vivienda? Para el adecuado tratamiento y la consecución de los objetivos planteados, la tesis doctoral está estructurada en cuatro capítulos. En el primer capítulo ha resultado imprescindible conceptualizar lo que entendemos por “vivienda colaborativa”, así como analizar y contextualizar su práctica en España. Para luego, en el segundo y en la primera parte del tercer capítulo, tratar el paradigma de los derechos humanos por ser estos, en su conjunto, el enfoque a partir del cual se analizaron a las comunidades de vivienda colaborativa. En ese sentido, estudiamos el fenómeno de los derechos humanos (panorámica, fundamentación, deslindes competenciales, prestaciones, garantías, etc.), en particular el derecho a una vivienda adecuada y aquellos otros derechos que se ven eventualmente comprometidos con su realización. Seguidamente, en la segunda parte del tercer capítulo, se analizó la operatividad de los derechos que potencialmente están en riesgo de vulneración en la vivienda colaborativa, a partir del método de casos, tanto reales (derivados de los hechos y las circunstancias puestas en relieve en la investigación de campo) como simulados (provenientes de nuestra imaginativa e inspirados en la obra European condominium law, que sigue una metodología del Common Core), y su análisis de carácter multidisciplinar que abarca las áreas de la Filosofía del Derecho y el Derecho civil, a través de la metodología de la dogmática jurídica, el Derecho comparado o la historia, entre las más destacables. Finalmente, en el cuarto capítulo y a raíz de las problemáticas detectadas en el tercer capítulo, ofrecemos propuestas de medidas (de lege feranda y facultativas para la consideración de las cooperativas de vivienda en cesión de uso) para el fortalecimiento de los derechos humanos en estos entornos comunitarios. Concluida la investigación doctoral, hemos corroborado la hipótesis de la existencia del riesgo potencial de vulneración de los derechos a la igualdad; el respeto de la vida privada y familiar; el libre desarrollo de la personalidad; y las libertades ideológicas, religiosas y de expresión. Lo anterior en las etapas del acceso, durante el transcurso de la estancia y en la fase posterior a esta. En relación con el derecho a la igualdad, entre las problemáticas de vulneración hallamos el uso ilegítimo de los mecanismos de (auto)selección de miembros cuando el colectivo privado utiliza la pertenencia de un grupo protegido como indicador erróneo de la falta de idoneidad del aspirante para cumplir con las obligaciones (objetivas) del contrato que recae sobre la vivienda (verbigracia, el pago de la participación social, la cuota de uso y gastos relacionados con la vivienda; el acatamiento de las normas de convivencia; el buen cuidado del inmueble; etc.), por el mero hecho de su pertenencia a un colectivo vulnerable. Incluso, cuando simple y llanamente no se desee tener por vecino al emigrante, a la persona con discapacidad, al homosexual, a la familia con niños, etc. Ahora bien, la discriminación es un fenómeno que no acontece exclusivamente en el acceso a la vivienda, sino también durante el disfrute. En ese sentido, en el transcurso de la estancia en las cooperativas de vivienda en cesión de uso que adaptan el modelo cohousing, la discriminación incluye distinciones, exclusiones, restricciones, preferencias o efectos desiguales arbitrarios en materias, tales como: las condiciones a las que está sujeto el derecho de uso de la vivienda (a modo ilustrativo, la imposición de cualquier forma de renuncia del derecho de ocupación en caso de sobrevenir una condición de discapacidad); los servicios suministrados por la comunidad (por ejemplo, el servicio de comedor en conjunción con las convicciones religiosas e ideológicas, la identidad cultural y las necesidades nutricionales especiales de los miembros); el ejercicio de los derechos y las obligaciones (verbigracia, las restricciones en el uso de los espacios comunes o las limitaciones en el régimen de visitas en perjuicio de una minoría y por razones de intolerancia ética/religiosa/moral de una mayoría); las relaciones de convivencia (hostilidades, estigmatizaciones, acoso, etc.); la accesibilidad de las instalaciones, espacios, servicios y políticas internas (la no adaptación de los “ajustes razonables”); y cualquier otra materia que se derive del derecho de ocupación sobre la vivienda o de las relaciones entre los miembros y entre estos con la cooperativa. Si bien las prácticas de discriminación en el disfrute de la vivienda no son exclusivas de las cooperativas de vivienda en modalidad de cesión de uso, pues también acaecen en las comunidades vecinales tradicionales (donde los vecinos pueden ser tanto propietarios como política de vivienda social resulta bastante cuestionable, en materia de libertad de asociación (principio de puerta abierta), el ofrecimiento del beneficio público de vivienda a cambio de: a). la renuncia, total o parcial, al ejercicio del derecho de intimidad; b). de la precarización de la vivienda (maximización de los espacios de uso común en perjuicio de los de uso exclusivo); c). de la tolerancia a dinámicas de vida colectiva que implica condiciones intrusivas, más allá de las ordinarias en una comunidad vecinal estándar; y d). donde, además, se elige quién entra, quién sale, cuándo y cómo. Todo lo anterior acentúa la injusticia social en la vivienda, al poder privar a los colectivos que son destinatarios de las políticas de vivienda social (quienes son ajenos a las dinámicas de vida colectiva, proximidad y alta interacción social) a otras formas de tenencia mucho más garantistas con sus derechos como los derechos de intimidad y libertad, debiéndose conformar al modelo de vivienda menos deseado (cuando el destinatario no comparta las dinámicas propias de la vida colectiva y de alta proximidad social) y más restrictivo (en lo relativo, por ejemplo, a las reglas de convivencia, a las posibilidades de transferencia y cesión del derecho de uso, a la estructura física o los elementos de confort, etc.). Por último, el consentimiento, como elemento legitimador de las intrusiones en la esfera íntima, es un rasgo transcendental no sólo en el momento de decidir ingresar a la comunidad (aceptación implícita al sometimiento de las reglas consignadas en la escritura pública de constitución, los estatutos y el reglamento interno), sino durante la estancia en la comunidad. Así, la adopción de nuevas reglas o la modificación de las existentes que alberguen fuertes intrusiones en la vida privada o íntima de los miembros y sus familias (donde esté en juego la faceta particularmente importante de la existencia o identidad de la persona y sobre las cuales la cooperativa no tenga competencia atribuida) demandan del consentimiento de todos los titulares del derecho; siendo impropio su sometimiento a las reglas de la mayoría simple o calificada (al menos, de aquellas votaciones que prescinden de la aquiescencia previa de quienes podrían resultar afectados), por cuanto se tratan de limitaciones a un derecho fundamental como es el de intimidad (derecho que, fuera de los supuestos expresamente permitidos por la Constitución y la Ley, así como de aquellos donde media una autorización judicial previa y motivada, requiere que el titular valide las injerencias en su ámbito de su intimidad). Por otra parte, una cuestión conexa al consentimiento es la relativa a su revocabilidad por parte de su titular (como prerrogativa misma del derecho de intimidad) y la consecuente sanción de expulsión como respuesta de la cooperativa. El mérito de la expulsión en estos supuestos conlleva a analizar, en cada caso en concreto, factores tales como: el grado de afectación hacia los intereses comunitarios, la existencia de alternativas no perjudiciales para el desarrollo de los intereses comunitarios, la existencia de una expectativa razonable de intimidad del socio respecto al lugar o el hecho que pretenda proteger, el grado de cumplimiento del deber de fidelidad y lealtad con la cooperativa, entre otros. Finalmente, en relación con los derechos de libertad (ideológica, religiosa y de expresión) hallamos que la exigencia (bien mediante sanción disciplinaria, bien a través del reproche social) del cumplimiento de las pautas conductuales que materializan los postulados de la visión cohousing (a modo ilustrativo, las que implican el desarrollo de las tareas domésticas y de cuidado colectivo, las que integran el trabajo voluntario no remunerado, las que establecen una forma estándar para entablar y desarrollar las relaciones interpersonales, etc.), plantea limitaciones a la libertad (ideológica, de expresión, etc.) de los socios disidentes, la cual se encuentra supeditada a la libertad de asociación de la comunidad. Con todo, a diferencia de las comunidades religiosas en donde la libertad del miembro disidente se ejerce mediante su libertad de abandonar la comunidad, en las cooperativas de vivienda la aplicabilidad de esta regla es cuestionable en materia de proporcionalidad. En efecto, la cancelación de la membresía implica necesariamente la marcha de la vivienda y la consecuente búsqueda de una nueva (esfuerzo económico, humano y de tiempo), en un contexto caracterizado por un stock de vivienda asequible escaso y por el endurecimiento de los requisitos para acceder al crédito hipotecario; como también puede conllevar a importantes deducciones en las aportaciones reembolsables (que dificulta aún más el acceso a una nueva vivienda). Conjuntamente, la negativa del miembro a participar (o a participar en menor medida) en la vida colectiva no supone ipso facto la afectación de los intereses comunitarios, siendo prudente analizar en cada caso la razonabilidad de la medida o la política interna que entraña la participación, la existencia de alternativas igualmente eficaces en el cumplimiento del propósito de la medida o la política, la concurrencia de justas causas de no participación (o de una menor participación) y las circunstancias particularmente relevantes que traiga consigo cada caso. Tras el análisis de la operatividad de los derechos humanos en la vivienda colaborativa y la verificación del riesgo potencial de su vulneración, ofrecemos las siguientes propuestas Como propuestas de lege ferenda de cara a fortalecer el derecho a la igualdad, consideramos que, junto al mandato legal de no discriminación en el acceso y durante la permanencia en la vivienda (que recién introdujo la nueva Ley 15/2022, de 12 de julio), se estipule expresamente ciertas excepciones para algunos proveedores de vivienda con fundamento en el respeto y la protección de otros derechos en conflicto, tales como el derecho de intimidad y libertad religiosa; o de la exigencia de atención prioritaria que comporta la situación de vulnerabilidad de ciertos colectivos (por ejemplo, las personas de la tercera edad o con discapacidad). De forma específica, a nivel de las cooperativas de vivienda, discurrimos en la conveniencia de exigir el carácter objetivo de los requisitos estatutarios para la adquisición de la membresía (orientados a medir razonablemente la idoneidad para cumplir con las obligaciones sociales); la introducción de la obligación del Consejo Rector de motivar las denegaciones de admisión bajo consideraciones racionales, justificadas en el objeto social y las actividades consustanciales a este; la previsión expresa de la posibilidad del aspirante a socio de impugnar por vía judicial el acuerdo desfavorable que resuelve el recurso contra la denegación de admisión; y la sujeción expresa de las cooperativas de vivienda al deber de adaptar los “ajustes razonables” en la edificación, reglas, políticas o prácticas cooperativas. Como propuestas de lege ferenda de cara a fortalecer el derecho de respeto a la vida privada y familiar y los derechos de libertad, consideramos forzoso la regulación legal de al menos ciertos parámetros básicos de las cooperativas de vivienda en cesión de uso, que les permita a los actuales y futuros miembros prever lo que pueda acontecer en las relaciones jurídicas comprendidas en este ámbito, y, por tanto, les otorgue una mínima y uniforme protección de sus derechos. Como parte de los aspectos básicos identificamos necesariamente los deberes y derechos de los socios y de las cooperativas, para lo cual distinguimos entre las cooperativas con delimitación de espacios de uso exclusivo y aquellas en donde todos los espacios son de uso común (rasgos que inciden en las intensidades de las garantías). Asimismo, las causas de baja justificada y de expulsión disciplinaria son otros de los parámetros mínimos para regular, las cuales garantizarán una mínima protección a los socios; quienes, a través de estas, adquieren certeza de no sufrir pérdidas económicas gravosas, abusivas e intolerables, así como de no ser forzados a marchar de la vivienda sino por causas legales, ciertas y mínimamente uniformes. En relación con las causas de baja justificada, además de incluir supuestos merecedores de tal calificativo, en última instancia incluimos todos los supuestos tipificados estatutariamente; ello en armonía al respeto de la autonomía privada de las cooperativas y, sustancialmente, por cuanto dicha permisibilidad conlleva en sí a una ampliación de la protección legal básica.